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資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估方法
（征求意見稿）
第一章 總則
第一條【制定目的及依據(jù)】 為規(guī)范資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員使用資產(chǎn)評估方法行為，根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準則》制定本準則。
第二條 【資產(chǎn)評估方法定義】本準則所稱資產(chǎn)評估方法，是指評定估算資產(chǎn)價值的途徑和手段，這些方法主要基于價格均衡、預期收益、替代原則等經(jīng)濟學原理。資產(chǎn)評估方法主要包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。
第三條【適用范圍】 執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當遵守本準則。
第二章 市場法
第四條【市場法的定義】 市場法是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎(chǔ)確定評估對象價值的評估方法的總稱。
市場法包括多種具體方法。例如企業(yè)價值評估中的交易案例比較法和上市公司比較法等。
第五條 【市場法應(yīng)用的前提條件】資產(chǎn)評估專業(yè)人員選擇和使用市場法時應(yīng)當考慮市場法應(yīng)用的前提條件：
（一）評估對象或者可比參照物具有公開的市場，以及相對活躍的交易；
（二）交易及交易標的的必要信息是可以獲得的。
第六條 【參照物及對比指標的選擇】資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當基于以下原則選擇可比參照物：
（一）根據(jù)評估對象特點選擇多個參照物；
（二）選擇與評估對象在價值影響因素方面相似的參照物；
（三）選擇交易時間與評估基準日接近的參照物；
（四）選擇交易類型與評估目的相適合的參照物；
（五）選擇正?；蛘呖梢孕拚秊檎＝灰變r格的參照物。
市場法的對比指標通常因評估對象的資產(chǎn)類型、行業(yè)等差異有所區(qū)別，可以表現(xiàn)為交易總價、交易單價、價值比率等形式。
第七條【影響因素及交易條件的分析與調(diào)整】 資產(chǎn)評估專業(yè)人員在運用市場法時應(yīng)當對評估對象與可比參照物進行比較分析，并對價值影響因素和交易條件存在的差異做出合理調(diào)整。
第八條 【影響市場法結(jié)果可靠性的因素】運用市場法時，應(yīng)當關(guān)注以下影響評估測算結(jié)果可靠性的因素：
（一）市場的活躍程度；
（二）參照物的相似程度；
（三）參照物的交易時間與評估基準日的接近程度。
第三章 收益法
第九條 【收益法的定義】收益法是指將評估對象的預期收益資本化或者折現(xiàn)，以確定其價值的各種評估方法的總稱。
收益法包括多種具體方法。例如企業(yè)價值評估中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、經(jīng)濟利潤折現(xiàn)法、調(diào)整現(xiàn)值模型；無形資產(chǎn)評估中的超額收益法、許可費節(jié)約法等。
第十條 【收益法應(yīng)用的前提條件】資產(chǎn)評估專業(yè)人員選擇和使用收益法時應(yīng)當考慮收益法應(yīng)用的前提條件：
（一）評估對象的未來收益可以預期并用貨幣計量；
（二）收益所對應(yīng)的風險能夠度量；
（三）收益期限能夠確定或者合理預期。
第十一條 【預期收益預測的關(guān)注事項】資產(chǎn)評估專業(yè)人員在確定預期收益時應(yīng)當重點關(guān)注：
（一）預期收益的類型及口徑。例如收入、利潤、股利或者現(xiàn)金流量，以及整體資產(chǎn)或者部分權(quán)益的收益、稅前或者稅后收益、名義或者實際收益等。
名義收益包括預期的通貨膨脹水平，實際收益則會剔除通貨膨脹的影響。
（二）預期收益預測主要依賴于資產(chǎn)的性質(zhì)、可以獲取的信息和要求的價值類型。
資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當對收益預測所利用的預期財務(wù)信息、假設(shè)及其對評估目的的恰當性進行分析評價。
第十二條 【折現(xiàn)率選取要求】收益法評估所采用的折現(xiàn)率不僅要反映資金的時間價值，也應(yīng)當體現(xiàn)與收益類型和評估對象未來經(jīng)營相關(guān)的風險，與所選擇的收益類型及口徑相匹配。
第十三條 【確定預測期及收益期考慮的因素】資產(chǎn)評估專業(yè)人員在確定預測期及收益期時應(yīng)當考慮評估對象的預期壽命、周期性、收益穩(wěn)定性等因素。
第十四條 【影響收益法結(jié)果可靠性的因素】運用收益法時，應(yīng)當關(guān)注以下影響評估測算結(jié)果可靠性的因素：
（一）無法完全獲得評估對象的相關(guān)信息，例如少數(shù)股東權(quán)益持有者可能只能獲取被投資企業(yè)的歷史財務(wù)數(shù)據(jù)而不能獲得其預測或者預算數(shù)據(jù)；
（二）評估對象沒有歷史收益記錄或者尚未形成收益能力，對收益的預測僅基于預期。
第四章 成本法
第十五條 【成本法的定義】成本法是指按照重建或者重置被評估資產(chǎn)的思路，將評估對象的重建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定資產(chǎn)價值的評估方法的總稱。
成本法包括多種具體方法。例如復原重置成本法、更新重置成本法等。
第十六條 【成本法應(yīng)用的前提條件】資產(chǎn)評估專業(yè)人員選擇和使用成本法時應(yīng)當考慮成本法應(yīng)用的前提條件：
（一）評估對象應(yīng)當是可再生、可復制的資產(chǎn)；
（二）能夠合理計算評估對象的重置成本以及需要考慮的相關(guān)貶值。
第十七條 【不適用成本法的情形】當出現(xiàn)下列情況，一般不適用成本法：
（一）法律或者產(chǎn)業(yè)政策的影響使重置被評估資產(chǎn)的前提不存在；
（二）不可以用重置途徑取得的被評估資產(chǎn)。
第十八條 【重置成本的類型】按照重置成本的類型，成本法可區(qū)分為復原重置成本法和更新重置成本法。
復原重置成本是指以現(xiàn)時價格水平重新復制評估對象所發(fā)生的費用。
更新重置成本是指以現(xiàn)時價格水平重新復制與評估對象具有同等功能的相似資產(chǎn)所發(fā)生的費用。
更新重置成本法通常適用于使用當前條件所重置的資產(chǎn)可以提供與評估對象相似或者相同的功能，并且更新重置成本低于其復原重置成本。
復原重置成本法適用于評估對象的效用只能通過按原條件重新復制評估對象的方式提供，或者評估對象的復原重置成本低于其更新重置成本。
第十九條【重置成本構(gòu)成要素】 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當根據(jù)評估目的、評估對象和評估假設(shè)合理確定重置成本的構(gòu)成要素。
重置成本的構(gòu)成要素一般包括直接成本、間接成本、資金成本、稅費及合理的利潤。
重置成本應(yīng)當采用反映社會一般生產(chǎn)力水平的客觀必要成本，不得選取個別、無效的成本。
第二十條 【資產(chǎn)貶值的形式及確定】資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當結(jié)合評估對象的價值變化規(guī)律，充分考慮可能影響資產(chǎn)貶值的因素，合理確定各項貶值。資產(chǎn)貶值的形式主要包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值
實體性貶值是指由于使用及自然力的作用導致資產(chǎn)的物理性能損耗或者下降，引起的資產(chǎn)價值損失。
功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起資產(chǎn)功能相對落后，造成的資產(chǎn)價值損失。
經(jīng)濟性貶值是指由于外部條件變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等，造成的資產(chǎn)價值損失。
第五章 方法的選擇
第二十一條 【評估方法選擇的總體要求及考慮的因素】資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當熟知、理解并恰當選擇評估方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員在選擇資產(chǎn)評估方法時，應(yīng)當充分考慮影響評估方法選擇的因素。所考慮的因素包括：
（一）評估目的和價值類型；
（二）評估對象及預期用途；
（三）可行的評估方法的優(yōu)勢和劣勢；
（四）方法應(yīng)用所依據(jù)數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量；
（五）其他影響評估方法選擇的因素。
第二十二條 【方法選擇的要求】當滿足采用不同評估方法的條件時，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當選擇兩種以上評估方法，通過綜合分析形成評估結(jié)論。
第二十三條 【可以采用一種方法的情形】當存在下列情形時，資產(chǎn)評估專業(yè)人員可以采用一種評估方法：
（一）基于相關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章的要求或者限制而采用一種方法。包括：
1.有限責任公司變更為股份有限公司的出資資本核驗資產(chǎn)評估，可以采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法；
2.全民所有制改制為公司制的出資資本核驗資產(chǎn)評估，可以采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法；
3.收費公路權(quán)益轉(zhuǎn)讓的公路收費權(quán)評估，按照《收費公路權(quán)益轉(zhuǎn)讓辦法》采用收益法；
4.為繳納土地增值稅計算增值額的扣除項目對舊房及建筑物的評估，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》采用重置成本法；
5.其他法律、行政法規(guī)指定采用某種評估方法的情形。
（二）由于評估對象僅滿足一種評估方法的適用條件而采用一種評估方法。例如交易不活躍、單獨不產(chǎn)生收益的非標準工業(yè)建筑或?qū)Ｓ迷O(shè)備等，一般選擇成本法。
（三）因操作條件限制而采用一種評估方法。操作條件限制應(yīng)當是資產(chǎn)評估行業(yè)通常的執(zhí)業(yè)方式普遍無法排除的，而不應(yīng)以個別資產(chǎn)評估機構(gòu)或者個別資產(chǎn)評估專業(yè)人員的操作能力及條件作為判斷標準。
（四）依據(jù)資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則，經(jīng)分析現(xiàn)有評估方法的適用性，只能選擇一種評估方法的，應(yīng)當在資產(chǎn)評估報告中說明理由。
第二十四條 【方法選擇的披露】資產(chǎn)評估報告應(yīng)當對資產(chǎn)評估方法的選擇及其理由進行披露。
因適用性受限而選擇一種評估方法的應(yīng)當在報告中披露其他基本評估方法不適用的原因；因操作條件受限而選擇一種評估方法的應(yīng)當對所受的操作條件限制進行分析、說明和披露。
第六章 附則
第二十五條 【準則施行時間】本準則自 年 月 日起施行。
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